Como Definimos os Preços das Acomodações na Omar do Rio?

Quando falamos de aluguel por temporada, uma das perguntas mais comuns entre proprietários é: como definir os preços das diárias de forma competitiva e lucrativa? Na Omar do Rio, temos uma metodologia estratégica e comprovada que combina tecnologia de ponta, análise de mercado e nossa experiência acumulada ao longo dos anos para garantir que cada imóvel alcance seu máximo potencial de rentabilidade.

Neste artigo, vamos compartilhar com você como funciona nossa estratégia de precificação e o que influencia as tarifas ao longo do tempo.

1. Tudo Começa com o Preço Base

Cada imóvel gerido por nós possui o que chamamos de "Preço Base", que é o ponto de partida para todos os ajustes dinâmicos que realizamos. Esse valor é cuidadosamente definido com base em quatro fatores principais:

Tipologia

Características como o número de quartos, banheiros, capacidade total de hóspedes e diferenciais (piscina, varanda, jacuzzi, entre outros) são determinantes. Cada detalhe conta, desde a estrutura básica até os elementos que tornam a estadia mais especial.

Estética

Imóveis bem decorados, com móveis de qualidade, boa iluminação e fotografias profissionais têm maior apelo para os hóspedes. Uma boa apresentação impacta diretamente na percepção de valor e no preço que podemos cobrar.

Geolocalização

A localização é um dos fatores mais decisivos. Levamos em conta a proximidade de pontos turísticos, praias, centros comerciais, transportes e até a segurança do bairro. Além disso, avaliamos o perfil do destino: locais voltados para lazer têm uma precificação diferente dos voltados para o turismo corporativo.

Análise de Comp Set

Fazemos um monitoramento detalhado dos concorrentes diretos (o que chamamos de "Comp Set"). Isso inclui imóveis similares na mesma região e hotéis, analisando preços, ocupação e estratégias. Essa análise nos permite posicionar cada imóvel de forma estratégica no mercado.

2. Após o Imóvel Ativo: Ajustes Dinâmicos e Estratégias

Depois que o anúncio está no ar, o trabalho continua. Para garantir que o imóvel permaneça competitivo e maximamente lucrativo, aplicamos uma série de ajustes dinâmicos baseados no mercado, na ocupação e no comportamento dos hóspedes. Aqui estão os principais fatores que influenciam as tarifas:

Preços para reservas de última hora

A diária que passou, nunca mais volta. Por isso, oferecemos descontos estratégicos para preencher vagas de última hora, otimizando o calendário e evitando perdas de receita.

Preços para reservas distantes

Tarifas ajustadas para incentivar reservas com antecedência, garantindo previsibilidade tanto para o proprietário quanto para nossa gestão.

Preços para dias órfãos

Lacunas de poucas noites entre reservas, conhecidas como "dias órfãos", recebem estratégias específicas para minimizar a vacância. Consideramos o perfil e a localização do imóvel para criar soluções personalizadas.

Ajustes baseados na ocupação

As tarifas são ajustadas dinamicamente conforme o desempenho:

Quando a ocupação está baixa, os preços caem para atrair mais reservas.

Quando a ocupação está alta, aumentamos as tarifas para maximizar a rentabilidade.

Estadia mínima

Flexibilizamos o número mínimo de noites conforme a antecedência da reserva. Para períodos de alta demanda, como feriados, exigimos estadias mais longas. Já para lacunas próximas no calendário, reduzimos o mínimo para preencher vagas.

Check-in e Check-out

Durante períodos estratégicos, como Réveillon ou Carnaval, restringimos check-ins e check-outs em datas específicas para incentivar pacotes mais longos e garantir maior rentabilidade.

Sensibilidade a fatores de demanda

Utilizamos inteligência artificial para monitorar oscilações de mercado e ajustar as tarifas conforme necessário. Também acompanhamos notícias relevantes e tendências que possam impactar o fluxo de turistas, como eventos locais, mudanças climáticas ou novidades no setor de turismo.

Sazonalidade e perfil sazonal personalizado

Cada região tem seu próprio comportamento ao longo do ano. Baseamos nossos ajustes em dados históricos, considerando períodos de alta e baixa temporada e eventos específicos da localidade.

Dias de fim de semana vs. dias de semana

A demanda varia entre finais de semana e dias úteis. Em destinos de lazer, finais de semana têm tarifas mais altas. Em locais voltados para o público corporativo, os dias úteis são mais valorizados.

Fator adjacente

Após uma reserva ser confirmada, ajustamos tarifas e estadias mínimas para as datas próximas, incentivando o preenchimento de dias órfãos.

Preços com base na duração da estadia

Oferecemos descontos progressivos para estadias mais longas, principalmente em períodos de baixa demanda, incentivando reservas maiores.

Perfil da vizinhança

Monitoramos constantemente as tarifas e ocupações de imóveis concorrentes na região, garantindo que sua acomodação esteja sempre competitiva.

3. Nossa Métrica Principal: Rentabilidade Anual

Nosso objetivo é maximizar o RevPAR (Revenue per Available Room), uma métrica que combina a taxa de ocupação com a diária média. O RevPAR reflete a performance geral da acomodação, garantindo que o imóvel esteja gerando receita de forma consistente ao longo do ano.

Taxa de ocupação: No início, ela pode ser alta para atrair engajamento e gerar avaliações.

Diária média: Ajustada ao longo do tempo conforme o imóvel ganha posicionamento.

Lucro total: O RevPAR otimizado se traduz diretamente na rentabilidade acumulada anual, que é o verdadeiro indicador de sucesso.

Por que isso é importante para Você?

Nossa metodologia garante que cada decisão sobre precificação esteja alinhada com o objetivo de maximizar os resultados do seu imóvel. Na Omar do Rio, trabalhamos para que sua acomodação alcance o equilíbrio perfeito entre competitividade e rentabilidade, entregando o melhor desempenho possível ao longo do ano.

Se você quiser entender mais sobre nossa gestão, estamos sempre prontos para conversar!

Vamos juntos transformar sua acomodação em uma referência no mercado de aluguel por temporada!